Construir una nave industrial requiere de un complicado proceso de diseño, planificación, así como de la gestión de las compras y por supuesto de la ejecución en sí misma. En lo que se refiere al proceso de ejecución, es preciso tener en cuenta no solamente los aspectos técnicos referidos a los materiales, la mano de obra y los suministros, sino también a la infraestructura física y formal que exigirá la construcción. Este aspecto, en algunos casos desdeñado por alguna propiedad, es imprescindible para la viabilidad de todo proyecto.
Toda construcción, sea de la índole que sea, conllevará unos costes indirectos, normalmente de naturaleza fija y que están relacionados con la gestión, los servicios auxiliares, la cobertura de riesgos y el soporte legal que requiere el proceso constructivo.
Todos estos costes deben tenerse en cuenta en los estudios previos durante la elaboración de los presupuestos y deben ponerse en valor en la presentación de la oferta ante la propiedad, puesto que suponen una buena parte del valor añadido que la empresa constructora proporciona al propietario.
En general se entiende que los costes indirectos son todos aquellos que no se pueden imputar de forma directa a las partidas y a las unidades concretas de la obra pero que resultan imprescindibles para la ejecución, y, en consecuencia, se imputan al conjunto de la obra. Precisamente por este motivo, en muchas ocasiones no se quieren considerar y esto afecta de forma crítica a la cuenta de resultados de la obra en cuestión. Para realizar una imputación correcta de los costes indirectos es necesario comprender su naturaleza y su comportamiento ante posibles variaciones.
El Estado en su Reglamento General de Contratación, aprobado por el Decreto 3410/1975, en su artículo 67 define así los costes indirectos: “Se considerarán costes indirectos: Los gastos de instalación de oficinas a pie de obra, comunicaciones, edificación de almacenes, talleres, pabellones temporales para obreros, laboratorios, etc., los de personal técnico y administrativo adscrito exclusivamente a la obra y los imprevistos…”
En consecuencia, una propuesta seria del constructor debe considerar de forma correcta estos costes inherentes a la infraestructura necesaria para hacer viable la obra.
Una empresa constructora profesionalizada y especialista deberá incluir en su oferta un equipo de gerencia de obra con presencia permanente y compuesto por personal altamente cualificado gracias a su titulación, experiencia y cursos específicos realizados. Este equipo técnico debería estar formado mínimamente por una estructura troncal de jefe de obra, encargado y capataz, complementado por ayudantes en cada puesto, dependiendo de la envergadura del proyecto y de los picos de exigencia en cada fase de la ejecución. Este equipo nuclear puede complementarse con otros agentes especialistas en función del tipo de proyecto, por ejemplo, un jefe de obra específico de instalaciones puede coexistir con el jefe de obra al igual que uno o varios administrativos. Todo este equipo optimizará la gestión, reducirá los riesgos y optimizará los costes.
El proceso constructivo conlleva la convivencia con una gran variedad de riesgos aleatorios que se presentan durante la ejecución. Todos estos riesgos, sin embargo, se pueden transferir a la entidad aseguradora dejando indemne al tomador quien podrá centrar todos sus esfuerzos en la buena ejecución de las obras.
El seguro de Todo Riesgo Construcción cubrirá los daños que se produzcan en las obras de construcción y montaje. Igualmente cubrirá los daños ocasionados en los bienes que participarán en la obra, tales como, maquinaria y equipos auxiliares. El origen de los daños puede ser de lo más variopinto: errores de diseño, motivos de fuerza mayor, accidentes y siniestros, huelgas o robos. La naturaleza de este seguro implica que se contrate ad hoc para cada proyecto y requerirá de una descripción detallada de la envergadura y naturaleza del edificio a construir, así como de los medios auxiliares necesarios para la ejecución. Debe incluir un periodo de mantenimiento de un año durante el cual da cobertura para cualquier siniestro que se pudiese producir durante este periodo cuyo origen se hubiese producido mientras se ejecutaron las obras.
Complementariamente, un constructor profesional tendrá contratado, de forma permanente, un seguro de Responsabilidad Civil con la cobertura suficiente para que el asegurador pueda asumir las consecuencias pecuniarias de las reclamaciones de terceros motivadas por perjuicios patrimoniales y daños personales o materiales ocasionados, de forma involuntaria, a terceros como consecuencia del ejercicio de su actividad profesional. Las garantías de este tipo de seguros deben cubrir una responsabilidad civil por: posibles daños a colindantes, conducciones, contaminación ambiental, posibles errores de diseño del proyecto, responsabilidad civil profesional de técnicos en plantilla y daños a terceros, entre otras coberturas y también responsabilidad civil patronal, responsabilidad civil cruzada de daños personales, responsabilidad civil por daños a preexistentes, … Debe ser, por tanto, un seguro de amplio espectro con una cobertura generosamente amplia.
La Ley de Ordenación de la Edificación 28/1999 requiere de forma personal e individualizada la responsabilidad civil de cada uno de los agentes que intervienen en los procesos constructivos por daños materiales en las construcciones. La protección al usuario se cubre con la contratación por parte del promotor de un seguro de daños materiales a la edificación que tiene como principal ventaja la indemnización rápida e independiente del proceso de búsqueda de responsabilidades posterior. Los sucesivos adquirentes del inmueble que se conviertan en propietarios se beneficiarán de las coberturas de este seguro. Este tipo de seguro es el comúnmente conocido como seguro decenal y es exigible desde la entrada en vigor de la LOE 38/1999 en el año 2000 para los edificios cuyo destino principal sea el de vivienda, no es exigible, sin embargo, para la construcción de naves industriales, donde resulta muy raro que se contrate, entre otras cosas por el alto coste que supone.
Como cada proyecto es diferente, no siempre la relación de unidades que conllevan un coste indirecto es la misma, pero de forma general se podría establecer la siguiente relación de unidades:
- Las herramientas y la maquinaria necesaria para ejecutar las obras, tales como, las grúas, los medios elevadores, las excavadoras, las herramientas de todo tipo y utillaje en general, …
- Las construcciones provisionales, como por ejemplo, las casetas destinadas a oficinas, aseos, almacén, el vallado, …
- Las instalaciones provisionales de suministros de obra, así como los consumos de electricidad y agua
- Los ensayos que requiere la legislación para cumplir con el plan de calidad
- Otros gastos generales, tales como, la administración de la obra, la gerencia, equipos informáticos, teléfono o internet
- Y, por supuesto, la mano de obra indirecta que no interviene en la ejecución, pero que sí realiza trabajos de control, de organización de las tareas y tajos, de planificación o incluso de vigilancia. Este personal lo conforman los aparejadores, arquitectos o ingenieros, los encargados, los administrativos, los vigilantes, o incluso los peones de obra que realizan tareas de soporte y ayudas incluso para terceras subcontratas
Resulta evidente que mantener una obra en funcionamiento acarrea un importante coste fijo e ineludible mientras la obra permanezca abierta. Este aspecto se debe apreciar en su justa media, particularmente cuando la propiedad valora la posibilidad de convertirse en auto promotor pensando desacertadamente que obtendrá importantes ahorros asimilando a su favor el margen del constructor y asumiendo unos desmedidos riesgos que también suele desconocer.
Igualmente importante resulta el entender que el constructor es el primer interesado en acortar los plazos de ejecución, puesto que cada semana ganada sobre el planning previsto supone un importante ahorro de costes indirectos y, consecuentemente, un mayor margen. En definitiva, el constructor tiene una penalización implícita y connatural al proceso constructivo.